中古住宅、中古一戸建て購入時の住宅検査・住宅診断(ホームインスペクション)、耐震診断[神戸/西宮/大阪]

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中古住宅診断(ホームインスペクション)の事例とその判断基準


内部仕上げ状況のチェック

 内装仕上げからは、様々な情報を読み取ることができます。壁のひび割れ、天井の水漏れ跡、床のへこみ、きしむ音、建具の開閉状況など。

 中古住宅の場合は、これらをチェックすることにより、その建物の劣化状況、構造の問題点を読む取ることができます。そして、それらをどのように改善すれば、快適な住まいになるものか、考えることが重要なのです。





チェック方法
 
1.床、壁、柱の傾きのチェック
 最も、重要なことは、床、壁などが傾いていないかです。それをチェックするには、、レーザーレベル、水平器などですぐに解ります。パチンコ玉を床に置くだけでも、パチンコ玉のころがり方を見るだけで、解ります。

 まずは、レーザーレベルを部屋の中央に設置して、部屋の四隅において、レーザーのラインと床との距離を当たります。その距離が全て同じ距離であれば、全く、傾いていないということですが、中古の場合であると、ほとんど、そういうことはありません。

 その数値がある一定の法則で大きくなったり、小さくなったりしているようでは、建物全体が傾いていることになります。建物全体が傾いているということは、地盤自体が不同沈下を起こしているということです。

 パチンコ玉を置いて、北から南、あるいは、東から西へコロコロっと転がっていくようでは、建物全体が傾いていることになります。建物全体が傾いているということは、地盤自体が不同沈下を起こしているということです。

 レーザーレベルを壁の入隅あるいは、出隅に合わせるだけで、壁の傾きがわかります。


室内でレーザーレベル測定器を利用した調査  
 レーザーレベルを部屋の中央に設置して、四隅のレーザーと床との距離をはかる。    柱にレーザーを当てて、柱の傾きを見る。


 下げ振りを柱の頭に設置して、その柱の下部で柱と糸との距離を測るだけで、柱、壁が傾いていることがわかります。

 
柱の上部に下げ振りをあててる。   柱の下部で糸と柱の距離をみる。



2.建具、サッシュのチェック
 建具、サッシュをチェックすることは、入居してから、快適に安全に生活できるかどうかを判断するのに重要なポイントですので、しっかりとチェックする必要があります。

 まずは、可能な限り、建具、網戸、雨戸を開閉してみます。施錠状況もチェックします。開閉状況が悪ければ、それは、塵が邪魔をしているだけで、清掃すれば、正常になるのか、完全にコマやレールが劣化して、開閉不能になっているのか、それとも、建物が傾いたため、同時に建具が歪んで開閉できないのか、それらを見極める必要があります。


 
サッシュ枠に水平器を置くだけで、サッシュに傾きがあるかどうかが解る。もし、傾きがあるようであれば、建物が傾いている可能性がある。   サッシュの建具に水平器をタテにして、当てるだけで、サッシュに傾きがあるかどうかが解る。もし、傾きがあるようであれば、建物が傾いている可能性がある。


3.床、壁、天井の仕上げ状態のチェック
 床に関してですが、 フローリングやシート仕上げの場合は、必ず、大げさにドンドンと足踏みしながら歩いてみます。そうして、床のきしむ音がしないか、へこみは無いか、ブヨブヨしないかなどをチェックします。

 畳の場合も同じですが、畳は、必ず、上げて、下地の状況も見るようにします。下地として、ベニヤとか杉板が貼ってあるかと思いますが、その劣化状況も同じようにチェックします。


 
フローリング、シート面は、大げさに足踏みして、その状況をチェックする。   畳は、必ずめくり、畳の状況、下地の状況をチェックする。


 壁、天井に関してですが、壁面にひび割れがないか、水漏れあとがないか、カビなどがないかをチェックします。階段、吹抜の手すりなどもガタツキ、破損がないかチェックします。

 
壁、天井面は、ひび割れがないか、水漏れあとがないかチェックする。   階段、吹抜の手すりなどもガタツキ、破損がないかチェックする。


 

 
調査結果とその判断基準
1.床、壁、柱の傾き
  レーザーレベル、下げ振りなどで床、壁、柱で一定の基準を超えているようでしたら、建物、地盤が傾いていると判断します。
(詳しくは、地盤・建物の傾き状況のチェックを参考にして下さい。)
 
 これらを改善するとなると、かなりの困難が伴います。建物の傾きを直すとなると、建物をジャッキアップするということになるのですが、多額の費用が発生します。 もし、その傾きが生活するに支障のないレベルであれば、部分的に修繕するということになります。

 
レーザーを壁の入隅部分に当てて、壁上部で傾きを測定。この場合は、2400mmの天井高さで10mmの傾きがある。   レーザーレベルを柱の正面に設置して、柱の下部で傾きを測る。この場合は、下部で40mm、柱が傾いている。


 例えば、床が部分的に傾いているということであれば、地盤の傾きというより、床を支えている束というものが下がり、それに伴って床も下がっている場合があります。その場合でしたら、床下にもぐり、束を上げることにより、修繕することができます。

 床がぶよぶよしたり、へこんだりする場合は、床板、根太などが劣化している場合が多いです。床板、根太の劣化は、経年劣化もありますが、床下が湿気ていることが多く、その場合は、根本的に床下換気を良くする必要があります。

 換気を良くして、空気の入れ替えが十分にできるようになった上で、床板、根太をやり替える必要があります。



 2.建具、サッシュ
 建具、サッシュが傾いて、扉が枠や床に擦れているとか、隙間ができているという場合ですと、擦れている部分を調整したりして、改善することが可能であり、さほど費用もかかりません。しかしながら、根本的に傾きを直すとなると、建物全体の傾きを直すということですので、困難を伴います。

 塵がレール部分に堆積して、開閉しにくいとか、コマが劣化してうまく転がらないとか、錠が腐食して動きが悪いというのは、調整、取り替えすることにより、改善しますので、大きな費用はかかりません。


 
クレセントが劣化して、動かない。清掃した上で調整が必要である。   雨戸の錠が錆びて、施錠できない。腐食が激しい場合は、取り替えが必要である。


 
サッシュのレール部分に塵が堆積している。建具、網戸の開閉がしにくくなるので、清掃した上で調整が必要である。   建物全体が傾き、扉と枠の間に10mmの隙間ができている。床に扉が擦れているので、擦れている部分を削って、調整する。


 3.床、壁、天井の仕上げ状態
 壁、天井、開口廻りに水漏り跡があれば、屋根、バルコニー、開口廻り、壁のひび割れから水が浸入しています。開口廻りの水漏り跡は、結露を起こしている場合が多いです。上階に便所、浴室などがあれば、排水管から水が漏れています。

 いずれにしても、水が建物の中に入ってくるというのは、常に構造材などが水に浸されているというのと同じ状況であるためにその状態が長ければ長いほど、腐食している可能性が高く、その分、他の部分と比べ強度、耐久性が落ちることになります。そういう部分を発見したならば、その原因をつきとめ、根本的に改善する必要があります。


 
天井に雨漏り跡があり、ボードが剥がれている。瓦が割れたり、ずれたりして、雨漏りしている可能性が高い。   クロスに亀裂が入っている。
地盤の傾き、地震などにより、クロス下地のボードが動いた可能性がある。

 
壁にひび割れがあり、漏水跡がある。外壁面のひび割れより、内部に侵入した可能性がある。   流し台とタイルの取り合いコーキングが切れて隙間ができている。この部分より、水が浸入し、流し台の裏、土台が腐食している可能性がある。

 
浴室扉の敷居とタイルに隙間がある。この部分から水が浸入すると土台、柱が腐食し、地震がくるとその部分から倒壊する危険性が高くなる。   浴室扉下の土台。浴室扉とタイルの隙間から漏水して、土台に水が廻り、腐食している。


 天井、壁からの雨漏りは、瓦の割れ、ズレ、棟、谷などを取り替えする必要があります。外壁のひび割れ、開口部廻りの隙間は、コーキングをやり替えたりします。結露の場合は、換気扇を付けたり、断熱性能をアップさせたりします。

  天井、壁、床材の状況を見て、あまりに汚れていたり、隙間があったり、ひび割れがあったり、異臭があったりすると、生活するにあたり、不快感があり、快適な生活を送ることができません。その場合には、全面的に仕上げをやり替える必要があります。





内部設備状況のチェック

 

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