中古住宅、中古一戸建て購入時の住宅調査･住宅診断・建物調査・建物診断[神戸/大阪]

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調査・診断の事例と不具合の例

実際に調査すると様々な不具合がります。中古住宅の場合、現在と違い、仕様・強度の基準が曖昧で工務店の技術力、工法、材料の違い、手入れ状態により建物の良否の差が大きく出ます。現在の基準には適合せず、危険であるというものも多々あります。それらを判断するのは素人にはなかなかできません。実際の事例を紹介します。

地盤に関して

家を買うときには、その家がどんな地盤に建っているか重要なポイントです。最近でこそ、家を建てる前に地盤調査をするのが通常になっているのですが、10年前ですとほとんど行っていないというのが現実です。
もし、地盤が悪かったら、不同沈下を起こし、家が傾いたりします。少々の傾きでしたら、問題ないのですが、大きく傾いていると生活に支障が出る事になります。基礎や土間などにひび割れ、クラックが発生したり、建具が閉まりにくくなったり、地中の排水管がたわみ、逆流したりして水の詰まりの原因になります。これらの補修方法としては、傾きが少々でしたら悪い部分を部分的に直す方法も考えられますが、大きく傾くようでしたら、基礎の下にジャッキをかましてアップさせます。しかしながら、かなりの大掛かりになってしまい、費用もかさみ、他の部分も悪くなるので、ほとんど行いません。大きく傾いている家はお勧めできません。


レベル測量にて地盤が不同沈下を起こしていないか、建物が傾いていないかを確認します。	地盤が悪く不同沈下を起こすと基礎にひび割れを起こします。

地盤が悪いと不同沈下を起こしてタイルに亀裂が入る。	建具に水平器を置いて傾きを確認。水平が保たれないと建具が閉まらなくなります。

構造部分に関して

地盤が良くても建物自体の構造部分が悪くては意味がありませんので、建物の構造をしっかりと見る事が大切です。今後、大地震が来ると予測されていますので、中古建物に大地震に対する耐震性を診断する必要があります。そのために床下や天井裏、小屋裏の状態により、構造材に問題がないかを調査します。

基礎


基礎コンクリートにジャンカ、気泡が多く見られる。密実なコンクリートではないので、耐力は通常より低くなる。	白蟻により土台、大引きが腐っている。耐力は無いので取り替えるしかない。土台を取り替えるのは、かなり大掛かりな工事となる。

畳を上げると、白蟻による蟻害がある。土台、大引きにも大きな蟻害があり、危険な建物である事が予想される。	はつられている基礎コンクリート。鉄筋も入っていなので耐力は通常より低くなる。

土台の下にコンクリート基礎が無く、ブロック積みである。地震に対しは弱くなる。換気状態は、比較的良く蟻害は無い。	コンクリート状態は良い。換気状態は、比較的良く蟻害は無い。断熱材は入っていないので、断熱性には劣る。

床下の土台のサイズを計る。構造部材のサイズを計る事により、構造的に健全であるかどうかを判断する。	床下配管の勾配のチェック。勾配が悪ければ、水の流れが悪くなり、詰まり、異臭、異音の原因となる。

小屋裏


火打ちのボルトが止まっておらず梁から外れている。火打ちのボルトが外れていては、その役目を果たす事ができない。ねじれの力に弱い建物となる。	筋違いが柱頭に見える。柱頭に金物は付いていない。地震に強い建物にする場合には、柱頭、筋違いを金物で補強する必要がある。

棟木の中央で大きくたわんでいる。束も無く、部材も小さいので屋根瓦の荷重に耐える事ができない。	垂木の間隔を計っている。間隔、断面寸法を計る事により屋根荷重に耐える事ができるかどうか判断する。

外部に関して

家を長く使用するためには、構造材を守る役目をしている外装材が健全に確保できているかどうかを確認する必要があります。劣化が大きい場合は、補修をする必要があります。

外壁


サイディンのジョイントコーキングが劣化して切れている。この部分より水が浸入し内部の木を腐らすので、コーキングをやり替える必要がある。	外壁と軒裏に発生しているクラック。この部分より水が浸入し内部の木を腐らすので、クラックを補修する必要がある。

バルコニー・屋根


バルコニーの掃き出しサッシュ下端と防水立上り部分の取り合い。防水材とサッシュとの間に隙間があり、水が浸入する可能性がある。	バルコニーの防水状態。劣化も少なく、特に問題は無い。

バルコニーの笠木。脳天から釘を打たれており、その釘が抜けて、その部分から水が廻っている。下地の木部が腐っている。	屋根スレート葺き。少々、汚れているが、破損、ずれ、劣化なども無く、特に問題は無い。

内部に関して

内装仕上げ材は、地盤、構造材に比べ、少々、劣化していてもさほど問題にする事はありません。しかしながら、美しいところで生活したいと誰でも思うことですので、予算に応じてリフォームを考えればよいかと思います。


クロス下地よりクラックあり。震災時に下地が動き、クラックが入ったものと思われるが、さほど大きな問題では無い。	サッシュの開閉状況を確認する。音鳴りがするが、調整すれば治まる。

レーザーレベルにより床の傾きをチェックしている。同じ部屋で２cmも誤差があるようでは、家が傾いている疑いがある。	フローリングの音鳴りをチェックしている。音鳴りがするとフローリングと根太との接着状態が悪い。

洗面流し台の流水チェック。水栓カランが故障して水が止まらない。	建具の建付け状態を水平器によりチェック。家が傾いていれば、建付けが狂う。

外構に関して

外構は、少々劣化していても建物ほど問題にする事はありません。しかしながら、美しいところで生活したいと誰でも思うことですので、予算に応じて補修を考えればよいかと思います。ただし、擁壁などのように直接、地盤、建物に影響を及ぼすものは、十分に調査し、慎重に判断しなければなりません。


モルタル塗りの上、吹き付けをしている塀。モルタル部分が浮いてしまい、クラックが入っている。放置しているとモルタル部分が落下する。	門家の屋根部分。金属板が腐食し、下地の木部まで水が廻っている。

玄関ポーチのタイル小口。タイルが浮いており、白華現象も起こっている。放置していると、タイルがめくれたり、割れたりする。	擁壁のチェック。リブ部分の鉄筋被りがほとんど無く、いたる所で鉄筋が露出している。鉄筋が錆びると膨張し、コンクリートのクラックが大きくなり擁壁の寿命が短くなる。

以上の現場のデーターをもとに耐震性を検討した上で、耐震補強、リフォームするのか良いのか、新築が良いのか状況と予算と相談し方針を決める事になります。そのための判断材料として建物調査は、非常に重要な手段となります。
実際の建物調査・診断の報告書のサンプルは、こちら(PDFダウンロード)

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