中古住宅、中古一戸建て購入時の住宅検査･住宅診断(ホームインスペクション)、耐震診断[神戸/芦屋/西宮/尼崎/大阪]

安水建築事務所
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中古住宅診断(ホームインスペクション)の事例とその判断基準

小屋裏（屋根裏）・天井裏状況のチェック

　小屋裏、天井裏からは、その家の様々な情報を読み取ることができます。詳細に調査することにより、耐久性、耐震性、断熱性などの建物の性能を知ることができます。
　これらをチェックして、問題があるようならば、どのように改善すれば、安全で安心、快適な家になるのか、考えることが大切です。

チェック方法

　小屋裏、天井裏を見るために、天井点検口より侵入して、目視にて確認します。天井点検口は、通常、押入れやクローゼットなどの天井に設置されています。
　
　小屋裏、天井裏のチェックポイントは、以下の通りです。

小屋裏の仕様（垂木・梁・雲筋違いのサイズ・ピッチなど）、施工法は適正か。
筋かいの設置状況、壁の状況はどうか。
金物の接合状態、取り付け方、釘の打ち方などは適正か。
換気状況はどうか。
雨漏れはないか。
断熱材の仕様（サイズ・厚み）施工法は適正か。
小屋組の劣化状況に問題はないか。

築７年の小屋裏

小屋裏の仕様（垂木・梁・雲筋違いのサイズ・間隔など）、換気の状況、金物の取り付け方、断熱材の設置状況、劣化状況など全く問題がない。

１．小屋組状況のチェック

　小屋組は、野地板、垂木、母屋、束、雲筋違い、桁梁、火打ち梁からなっていますが、相応のサイズ、間隔というのが決まっています。サイズや間隔が通常より小さいとなると、屋根の重みで部材がたわんだり、歪んだりします。そして、地震、経年劣化により、屋根が崩壊することもあります。

　ですので、購入前には、そのような事がないようにしっかりとチェックし、もし、適切でない場合には、補強する必要もでてきます。


野地板、垂木、母屋、束、雲筋違い、桁梁など、サイズ、間隔が適切か、設置状況に問題ないか		火打ちの取り付け状況をチェック

桁梁のサイズ、間隔などをチェック		垂木のサイズ、間隔などをチェック

２．筋かいの設置状況、壁の状況のチェック

　小屋裏、天井裏をのぞくと、筋かいが見える場合がある。筋かいは、地震に対抗するための重要な部材であり、サイズ、設置のしかた、設置されている位置が重要となってきます。

　また、小屋裏、天井裏からは、壁の構造を知ることができます。壁下地材は仕様はどうなっているのか。施工は適切か、これをチェックすることにより、壁の強度が解ります。

　筋かいがしっかりと入っていて、強度の高い壁下地材を使用しておれば、耐震性が高いということになります。


小屋裏、天井裏をのぞくと、筋かいが見える場合がある。		筋かいの取り付け方もしっかりと見る。


筋かいのサイズを測る		小屋裏、天井裏をのぞくと、壁の構造が解る。

３．金物の取付状況、釘の打ち方のチェック

　木造の場合は、木を組み上げていきますので、木の接合には、金物や釘が必要となってきます。その金物は、ただ、適当に付けるのではなく、一定の決まりがあります。
　色々な種類の金物があります。その金物を適切な種類のものを決まりを守り、適切な施工をしてこそ、強い建物となります。

　ですので、その金物が適切な位置に適切な物が、しっかりと取り付けられているのかをチェックする必要があります。


金物の設置状況をチェック		金物の設置の仕方をチェックする。

４．換気状況はどうか。

　小屋裏からは、換気状況を知ることができます。換気口が適切に設置されて、空気がうまく入れ替わり、乾燥している状態でしたら、問題ないのですが、換気口が適切に設置されておらず、空気が常に湿っている状態とか、汚れた空気が淀んでいる状態であれば、梁や垂木などにカビがついたりして、腐食し、強度、耐久性に影響が出ます。断熱材が湿気ると、カビが付き、断熱性の低下につながります。


小屋裏換気口のチェック。

５．雨漏れはないか

　当たり前のことですが、雨漏りが有るか無いかを見る事は、非常に重要なことです。雨漏りがあれば、瓦などが割れている、ずれているという事です。
　棟や谷部分などの納まりが複雑なところからも雨漏りしている可能性が高く、下屋根の場合ですと、壁との取り合いからも雨漏りしている場合が多いので、その部分をしっかりと見ることが大切です。

６．断熱材のチェック

　小屋裏、天井裏からは、断熱性能はどうなのかというのが解ります。最近の建物であれば、断熱計画はできているのですが、20年以前ともなると、ほとんど断熱計画はできておらず、たとえ、できていたにしても、断熱材自体が劣化し、断熱性能は低い場合が多いです。


断熱材の設置状況をチェック		断熱材の仕様をチェック

調査結果とその判断基準

１．小屋組状況について

　通常、垂木のサイズは、45×60もしくは、45×45で、間隔は、300～450mmです。これより、小さいサイズで瓦葺きであれば、垂木に歪みが出てきます。
　すでに歪みが出ているようであれば、危険な状態ですので、軽いスレートなどにやり替えるとか、下地からやり替える必要があります。


屋根の重量を支える、母屋、桁梁の数が不足している。

２．筋かいの設置状況について

　通常、筋かいは、30×90もしくは、45×90です。最近では、ほとんど、45×90のサイズです。そして、筋かいの頭には、地震が来たときに柱、梁から外れないように金物で補強されていなければなりません。
　もし、サイズが不足しているとか、金物が付いていないとなると、補強が必要となります。


天井裏のどこを見ても、筋かいが設置されていない。		筋かいの頭には、釘打ちではなく、金物が設置されていない。

３．金物の取付状況ついて

　最近の建物では、通常、柱の頭、筋かいの頭、垂木には、金物を設置しなければなりません。
　阪神大震災で倒壊した理由の一つとして、建物が揺れたとき、柱や筋かいが桁梁や土台から外れたことです。最近では、柱頭、筋かいに取付ける金物は、一定の決まりがあり、その決まりに従って、仕様、設置が決められます。

　昔の建物は、その金物が取付けされていない場合が多く、例え、取り付けされていても、腐食していたり、強度が不足していたりします。また、ボルトは、長い年月が経つと木が乾燥して、痩せて、ナットが緩むことがあります。地震が来ると、梁が外れ、倒壊の危険性が高くなります。

　いずれにしても、金物の設置に不具合がある場合は、それを改善する必要があります。


梁と桁とを緊結しているボルトが緩んでいる。		柱の頭には、金物が設置されていない。梁を接合する羽子板ボルトは設置されているが、錆びて、腐食している。

４．換気状況について

　小屋裏が湿気ていて、カビが付いているようであれば、梁、垂木などの構造材の強度が落ちるだけでなく、断熱材も湿気を吸い、断熱性能が落ちます。換気口を新たに取るなどして、換気状況を改善する必要があります。


小屋裏の換気状況が悪く、カビがついている。

５．雨漏れについて

　雨漏りしている場合は、修繕しなければならないのですが、補修方法としては、雨漏りしている部分だけを修繕する方法と、屋根材ごと全てやりかえる方法があります。
　費用的には、部分的に補修をした方が安くつくのですが、長持ちはしません。
長く使用するためには、屋根全体をやり替える方が良いのですが、費用的には高くなります。

　また、梁や根太などの構造材が腐食している場合には、その部分の強度は落ちますので、腐食している部分を取り換える必要もあります。


天井裏を見ることにより、外壁から漏水して、柱にその跡が見られる。		排水管廻りから漏水して、２階の床組が腐食している。

６．断熱材について

　最近の建物は、ほどんどが、天井面か屋根面に断熱材が入っています。しかしながら、築20,30年となると、何も入っていない場合が多いです。
　たとえ、入っていたにしても、劣化しているとか、設置の仕方が悪く、隙間が空いていたりして、役に立っていないという場合もあります。

　いずれにしても、小屋裏、天井裏の断熱材は、後でも入れる事が可能な場合が多いので、入っていない場合、入っていても劣化している場合は、入れ直した方が断熱性は良くなります。


断熱材が入っていない。		断熱材は入っているが、きちんと設置されていない。

書類・図面のチェック

　

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